Diese betreffen unter anderem Personengesellschaften, die eine Liegenschaft im Betriebsvermögen halten und bei denen es zu einem Wechsel im Gesellschafterbestand kommt. Für viele selbständige Apotheker:innen, die ihre Apotheken in Form einer OG (Offene Gesellschaft) oder KG (Kommanditgesellschaft) führen, ist diese Neuerung von praktischer Bedeutung – etwa im Rahmen von Nachfolgeregelungen oder Umstrukturierungen, aber auch beim Erwerb von Anteilen. Für Immobiliengesellschaften wurden in Bezug auf die Bemessungsgrundlage und den Tarif gesonderte grunderwerbsteuerliche Reglungen geschaffen, auf die in diesem Artikel nicht näher eingegangen wird. Wenn die Immobilie in einer eigenen Gesellschaft gehalten und vermietet wird, ist eine Auseinandersetzung mit den ungünstigeren Vorschriften für Immobiliengesellschaften erforderlich.
Bisher war die Grunderwerbsteuer für die im Eigentum von Personengesellschaften stehenden Immobilien dann zu entrichten, wenn innerhalb von fünf Jahren ≥ 95 % der Gesellschaftsanteile auf andere Gesellschafter:innen übergingen oder in einer Hand vereinigt wurden. Mit dem Budgetbegleitgesetz 2025 wird diese Schwelle deutlich gesenkt: Künftig genügt bereits ein Übergang von 75 % der Anteile, um die Steuerpflicht auszulösen. Gleichzeitig wird der Beobachtungszeitraum auf sieben Jahre verlängert. Die neue Reglung tritt für Anteilsübertragungen nach 30.6.2025 in Kraft.
Von den Änderungen umfasst ist auch die Vereinigung von Anteilen in einer Hand. Dabei ist es unerheblich, ob die Anteile unmittelbar oder mittelbar erworben werden – entscheidend ist, dass mindestens 75 % der Anteile am Gesellschaftsvermögen (bei Personengesellschaften) oder am Stammkapital (bei Kapitalgesellschaften) in einer Hand vereinigt werden. Eine „Hand“ kann dabei auch eine sogenannte „Erwerbergruppe“ sein, also eine Gruppe von Gesellschaften oder natürlichen Personen, die unter einheitlicher Leitung stehen oder wirtschaftlich verbunden sind.
Die Neuregelung selbst bewirkt durch ihr Inkrafttreten am 1.7.2025 keinen grunderwerbsteuerlichen Erwerbsvorgang, sie kann aber bei nachfolgenden Abtretungen, bei denen die 75 %-Grenze nicht unterschritten wird, zur Grunderwerbsteuerpflicht führen.
Wird in den genannten Fällen die Steuerpflicht ausgelöst, so bemisst sich die Grunderwerbsteuer nach dem Grundstückswert und der Steuersatz beträgt in diesen Fällen 0,5 %, sofern es sich nicht um Immobiliengesellschaften handelt.
Ein Beispiel aus der Praxis
Eine Apotheke mit einer Liegenschaft im Anlagevermögen wird als OG geführt, wobei zwei Gesellschafter:innen jeweils 50 % halten. Im Zuge einer geplanten Übergabe an die nächste Generation sollen ab Juli 2025 die Anteile schrittweise auf die Kinder übertragen werden. Erfolgt dieser Übergang innerhalb von sieben Jahren und überschreitet die Summe der übertragenen Anteile 75 %, so fällt Grunderwerbsteuer für die Liegenschaft (Grundstück und Gebäude) an – selbst wenn die Übertragung in mehreren Etappen erfolgt. Ebenso kann es zur Steuerpflicht kommen, wenn mehr als 75 % in der Hand einer Person vereinigt werden. Bei der Planung von Apothekenübertragungen ist die Grunderwerbsteuer nur ein Aspekt von vielen, der allerdings durchaus relevante Belastungen verursachen kann. Auch hier empfiehlt sich die Abstimmung mit Ihrem Steuerberater/Ihrer Steuerberaterin.
